DERECHOS REALES

Derecho real

El derecho real es una relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho romano
ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.

Concepciones

Hay varios y posibles conceptos:

Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: "Derecho Real, es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos".

La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que del derecho real deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes). Se ha señalado que esta tesis no parece aceptable, dado que existen innumerables casos en los que no hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente. El derecho real no podría ser sólo una facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nacería hasta que un tercero la hurta o roba.

Una concepción intermedia establece dos elementos del derecho real:

• Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.
  
• Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.
  

Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitables frente a terceros.

Una última concepción más sencilla, sería, el derecho de las personas sobre las cosas.

Características

Los derechos reales se diferencian de los derechos obligacionales:

• Por razón de las personas:
  
  • En el derecho real interviene un solo sujeto activo determinado y un sujeto pasivo colectivo e indeterminado.
    
  • En el derecho de crédito, además de esos mismos, figuran un sujeto pasivo individualmente determinado.
    
• Por razón del objeto:
  
• En el derecho real el objeto es una cosa corporal, específica y determinada.
  
  • En el derecho de crédito el objeto es una prestación del deudor.
    
• En razón del poder que atribuyen al titular:
  
  • El derecho real implica el poder sobre una cosa.
    
  • El derecho de crédito, un poder o facultad contra la persona del deudor, para exigirle una prestación de hacer o no hacer.
    
• Por razón de su eficacia:
  
  • El derecho real es el prototipo de los derechos absolutos, al poder ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular, quien ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad actuaría como sujeto pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el titular ejerce sobre la cosa.
    
  • El derecho obligacional es el típico derecho relativo (inter partes), porque sólo puede hacerse efectivo con la persona del deudor como sujeto pasivo, en contraposición al acreedor, que actúa como sujeto activo.
    
• Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:
  
  • El derecho real toma su configuración de la ley y obedece al principio de orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen están establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a un numerus clausus
    
  • El derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurídicas se puedan imaginar.
    
• Por razón del origen:
  
  • Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.
    
  • Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho romano clásico son el contrato y el delito, variando en los distintos ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles de usucapión.
    
• Por razón de su duración y causas de extinción:
  
  • El derecho real tiene de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho.
    
  • El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste aún desapareciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las obligaciones).
    
• Por objeto de protección registral.
  
  • El derecho real, en especial el de naturaleza inmueble, suele ser protegido por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.
    
  • El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante registro.
    

El ius ad rem

El ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir un poder inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban reducidos a meros efectos obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se aplicaba en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido entregada.

En la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento, una resolución judicial, para obtener la posesión o utilidad económica de una cosa determinada que aún no tiene. Los supuestos más comunes son: la anotación preventiva y la doble venta.

El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española.

Derechos reales in faciendo

Los derechos reales in faciendo. Es el vínculo jurídico entre dos personas; son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación.

Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales

Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo: a las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca.

Por derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un hacer a favor del titular del derecho.

En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en un derecho real existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte del mismo.

No obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es plenamente aplicable en nuestro derecho, al menos en el caso del derecho real de servidumbre voluntaria, pues el dueño del predio sirviente pudiera, hipotéticamente, estar obligado a un hacer, si a eso se obligara en el negocio constitutivo ((v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del camino establecido))

Obligaciones propter rem

Las obligaciones
propter rem son aquellas en que el obligado no está determinado sino por su relación con la cosa.

Son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho u obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que está gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo.

Como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad horizontal y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.

Clasificaciones de los derechos reales

Doctrina italiana

• Derechos de goce y disposición.
  
• Derechos de simple goce.
  
• Derechos de garantía.
  

Doctrina alemana

• Derechos reales provisionales (posesión).
  
• Derechos reales definitivos.
  

Doctrina española

• Sobre cosas corporales (no siempre)
  
  • De protección provisoria.
    
  • De protección perfecta y definitiva.
    
    • Plenos.
      
    • Limitados: goce, garantía y adquisición.
      
• Sobre bienes incorporales.
  

Regulación por países

Argentina

Los derechos reales están regulados en el Libro Tercero del Código Civil de la República Argentina de 1869 redactado por Dalmasio Vélez Sarsfield, con las modificaciones pertinentes de la 17.711 de 1968. El autor reproduce el método de Mackeldey, como lo especifica en la nota inicial al libro tercero, diciendo "al tratar de las cosas y de la posesión antes que de los derechos reales, seguimos la opinión y el método de Mackeldey, porque las cosas y la posesión son los elementos de los derechos reales". En la codificación de Vélez se aplica el sistema de números clausus, que ha tenido agregados, siendo el más reciente el derecho real de superficie forestal. Los derechos Reales en argentina son:

El dominio es el derecho real de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente, gozar y disponer de la cosa como quiera. El condominio es el derecho real de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa.

El usufructo es el derecho de usar y gozar, pero no disponer la cosa, inclusive su uso es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este último. Es esencialmente temporario e intransmisible.

El uso, al igual que el usufructo, es el derecho de usar y gozar de una cosa, pero no en su totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer necesidades personales y las de su familia.

La habitación no es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.

El derecho real de servidumbre da únicamente el derecho a una determinada, concreta o específica utilidad sobre un inmueble ajeno.

La hipoteca es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, un inmueble que queda en poder del constituyente es gravado en una suma de dinero. La prenda es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, una cosa mueble que es entregada al acreedor queda gravada en una suma de dinero.

La anticresis es el derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.

El derecho de propiedad horizontal es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia consistente en una unidad funcional, de un inmueble edificado, que está integrada por una parte privativa, que es una fracción del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.

Superficie Forestal, es el derecho real de forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo plantado o de adquirir la forestación ya existente separada de su emplazamiento.

Chile

El Código Civil de Chile se inclina por la doctrina del numerus clausus en cuanto a la enumeración de los distintos derechos reales, siendo tales, en consecuencia, aquellos que la ley establece. Es decir, sólo la ley puede crear derechos reales.

El artículo 577, inciso 1º, define el derecho como aquel "que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona". El inciso 2° del mismo artículo los enumera:

• Dominio
  
• Derecho de Herencia
  
• Usufructo
  
• Uso y habitación
  
• Servidumbres activas
  
• Prenda.
  
• Hipoteca
  

En el artículo 579 señala que el censo es un derecho personal en cuanto puede dirigirse contra el censuario, aunque no esté en posesión de la finca acensuada, y derecho real en cuanto se persiga ésta.

Tratándose de las concesiones del dominio público minero o de las aguas (artículos 2º del Código de Minería y 6º del Código de Aguas), la legislación chilena también habla de derechos reales, aunque en estos casos se trata técnicamente de concesiones.

España

En España aparte de la propiedad o dominio, son también derechos reales: el usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbres, entre otros, pues no existe límite a la existencia de derechos reales.

El problema no es de numerus clausus sino que los derechos precisan llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, para ser considerados derechos reales.

El titular de un derecho real goza del uso de determinadas acciones sumarias para la defensa frente a quien lo inquiete en el goce natural del derecho.

1. Dominio: acción reivindicatoria.
   
2. La posesión: no inscribible.
   
3. Los derechos de usufructo, uso y habitación: inmediatez.
   
4. Las servidumbres: acción confesaría.
   
5. Censos, aunque regulados en el Libro IV del Código Civil, son derechos reales.
   
6. Derecho de superficie: Ley del suelo.
   
7. La prenda y la hipoteca: acción directa.
   
8. La anticresis: controvertida, si es derecho real según la Dirección General del Registro y del Notariado español.
   
9. El derecho de retracto: mixta si se anota.
   
10. Derecho de tanteo: la doctrina y la jurisprudencia es favorable.
    
11. La opción: Si siempre que no se trate un compromiso personal o promesa de venta.
    

Régimen de los bienes y de los derechos reales en el Derecho Internacional privado:

I. Doctrina general. Debían regirse por la ley del lugar de tales bienes.

II. Derecho español.

A. Norma específica: Art. 10.

1. La posesión, la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen. La misma ley será aplicable a los bienes muebles.

B. Pero este principio no se ha de aplicar a:

1. La capacidad de las personas, a regir por su Ley personal.

2. La forma intrínseca de los actos jurídicos relativos a muebles o inmuebles, que se regirá por al ley del lugar de celebración.

3. Los contratos relativos a muebles o inmuebles que estarán sometidos a la ley aplicable a las obligaciones convencionales.

4. Los demás títulos que engendren obligaciones.

México

Los derechos reales reconocidos en México se clasifican de dos formas la primera denominada de goce en donde encontramos: propiedad, uso, usufructo, habitación, servidumbre; la segunda se denomina de garantía: prenda, hipoteca. Encontramos también la condición resolutoria de la venta, el pacto de reserva, el derecho de retención, la propiedad intelectual y la propiedad industrial.

El Salvador

Según la Legislación Salvadoreña se entienden por Derechos reales a:

• El dominio
  
• Herencia
  
• Usufructo
  
• Uso o habitación
  
• Servidumbres activas
  
• Prenda
  
• Hipoteca
  

Regulado en el art. 567 del Código Civil Los Derechos reales son aquellos que se tienen sobre una cosa sin referencia a determinada persona y todos son transmisibles a excepción del derecho de uso o habitación, ya que si bien es cierto está dentro de los derechos reales, pero es personalísimo y por ende se extingue con la muerte del titular.

Guatemala

En la legislación guatemalteca los derechos reales, están incluidos en el Libro II del Código Civil, también conocido como Decreto Ley 106. Este libro se nomina como: De los bienes de la propiedad y demás derechos reales.

Enumeración de los derechos reales, seguida en el Código Civil de Guatemala

A. Propiedad, como el derecho real por excelencia, que otorga un poder amplio e inmediato (de goce, disposición y persecución) sobre la cosa. B. Posesión, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo de aprovecharse de ésta, téngase o no título sobre la misma. C. Usucapión, entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa necesariamente en la previa posesión para que por el transcurso del tiempo se transforme en propiedad. D. Accesión, que deviene en complemento de la propiedad en cuanto los frutos naturales y civiles que la cosa produce, pertenecen al propietario. E. Usufructo, Uso y Habitación, que respectivamente, en razón del aprovechamiento de los frutos y del goce de la cosa, producen respecto al titular de esos derechos una relación inmediata y directa sobre de aquella. F. Servidumbres, que crean una relación directa de dependencia entre dos o más inmuebles, o parte de éstos, a favor y en beneficio de otro u otros inmuebles. G. Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bienes inmuebles y la segunda sobre bienes muebles, para garantizar la obligación con preferencia a cualquier acreedor, anterior o posterior en el tiempo que no hubiese inscrito similar derecho con antelación.

Bibliografía consultable

a. México:

• José Arce y Cervagontes, De los Bienes, Porrúa, México.
  
• Antonio de Ibarrola, Cosas y Sucesiones, Porrúa, México.
  
• Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménez, Bienes y Derechos Reales, Porrúa, México.
  

b. España:

• Luis Diez Picazo y Antonio Gullón, Instituciones de Derecho Civil, Tecnos, Madrid
  

C. Puerto Rico:

• Código Civil de Puerto Rico, Título 31 de las Leyes de Puerto Rico, Anotadas.
  
• José Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Volumen 1, "El Derecho Real - La posesión, La propiedad, sus Límites, Adquisición y Pérdida, Ejercicio de Acciones".